אז במה עדיף להשקיע היום, במגורים או בנדל״ן עסקי ?

לא אחת אנו נשאלים ע״י משקיעים מה ההשקעה העדיפה נדל״ן עסקי / מסחרי או נדל״ן למגורים? החלטנו לרכז את מערך השיקולים המקדמי עבור המתלבטים בין המשקיעים. כמובן שכל מקרה לגופו, ולכל סקטור המאפיינים שלו, עם יתרונות וחסרונות, גם לעיתוי יש חשיבות מכרעת, הואיל והדינמיות בשווקים משפיעה על האטרקטיביות המשתנה בין הסקטורים, אולם הרשימה שלהלן מכסה את הפרמטרים המרכזיים בדיון ותסייע למתלבטים בגישה ובקבלת החלטות השקעה בנדל״ן, מסחרי ו/או מגורים.

בימים אלה עם הרכבת ממשלה חדשה ושר אוצר עם אג׳נדה ברורה להוריד את מחירי הדיור, לנטרל את ביקוש המשקיעים ולעקר את כדאיות ההשקעה במגורים, חשוב לשים לב לכל שינוי חקיקה צפוי ורלוונטי, או להמתין להתבהרות התמונה. כל הפרמטרים הקיימים על השולחן מאוד דינמיים כעת ונדון בהם כאן, כדי לסייע בידיכם לנווט במבוך ההשקעה בנדל״ן עסקי או במגורים.

בנקודת הפתיחה ידוע שנדל״ן המגורים איבד את הטבתו המרכזית כבר לפני למעלה משנה עת בוטל היתרון המכריע בדמות הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. עדיין קיימים הבדלים במיסוי שיש לדון בהם, אך כאן נדון בסדרת השיקולים הרלוונטים למשקיע ולא רק במיסוי.

מערך השיקולים של המשקיע מתמקד בשלושה מישורים מרכזיים: תשואה / רווחיות, מיסוי ומחיר ההון / מימון

ההשקעה בנדל״ן מניב היא רכיב רצוי בתיק השקעות של משקיע פרטי בעל הון, המחפש להניב תשואה יציבה על השקעתו לאורך זמן. ככלל הנטייה הטבעית של המשקיע הלא מקצועי היא לפנות לרכישה שיש לו בה מידת מה של נסיון, כלומר דירת המגורים, זאת גם על רקע מפגשי החברה על בירה, או בארוחות שישי, על הדירה להשקעה שחבר מכר בבאר שבע ברווח ענק פטור ממס.

מסתבר שמה שהיה נכון לאתמול לאו דווקא רלוונטי היום. לאחר שבוטל הפטור ממס שבח על דירות להשקעה וההאטה בעליית מחירי הנדל״ן הפרטי, ניטל עיקר העוקץ מאטרקטיביות ההשקעות הללו. מבט מעט רחב יותר למגזר הנדל״ן בכלל והתייעצות עם גורמים מקצועיים יכולה לחשוף עולם שלם של אפשרויות השקעה מפתות גם בנדל״ן העסקי.

ראשית מצב השוק
שוק הנדל״ן העסקי (משרדים, מסחר, תעשייה) בישראל דהיום נמצא בבניה מואצת, במטרופולין דן, באזור תל אביב רבתי וגם בפריפריה, המסוכנת יותר מטבע הדברים. ככלל הואיל וכח הקניה לא השתנה דרמטית, צמיחת המשק מתונה ושיעור הגידול באוכלוסיה אינו מתקרב לשיעורי הצמיחה בשטחי המסחר והמשרדים, הצפי הוא לירידת מחירים בשנים הקרובות, את שיעורה אין לדעת הואיל והוא משתנה בכפוף מצב המשק, שקשה לצפותו בסביבה הגיאופוליטית הנפיצה שלנו וכן על פי השפעות הכלכלה העולמית הלא יציבה. ירידת מחירים זו יכולה בתסריט סביר לגרור ירידה בשיעורי התשואה, ובתסריט רע התרחשות דיפולט, בו נותרים עם נכסים ריקים, שאינם מניבים.

שוק המגורים ככלל פחות תנודתי מהשוק העסקי, לרוב השוק קשיח כלפי מטה בשל ביקוש גדל והיצע שאינו מדביק אותו. בשנים האחרונות המחירים בשוק זה עלו עשרות אחוזים, כשהקצב האיט לאחרונה. אנו מאמינים שבשנים הקרובות מאמצי הממשלה האחרונה והנוכחית יגרמו להתייצבות מחירים ואלי אף לירידה כלשהי. המשמעות היא שרווחי הון משמעותיים כבעבר יהיו יותר קשים להשגה. מה עוד שרווחים אלה כבר אינם פטורים ממס. כפי המסתמן ערב הקמת הממשלה, בכוונת האוצר יהיה לרסן את משקיעי המגורים באמצעים נוספים שיעקרו את כדאיות ההשקעה באפיק זה בטווח הנראה לעין.

תשואה ורווח הון
התשואה במסלול ההשקעה בנדל״ן העסקי גבוהה לאין שיעור מזו בנדל״ן המגורים, בתל אביב התשואות במגורים יכולות לרדת גם מתחת ל3%, בעוד שבנדל״ן העסקי התשואות מתחילות מכ-7%. בפריפריה התשואות במגורים גבוהות יותר ויכולות להגיע לכ-5% וכך גם התשואות בנדל״ן העסקי שנעות בין 8-10% לעסקאות בסיכון סביר. בדירות היותר קטנות, המניבות עד 5,070 שח לחודש, התשואה פטורה ממס, כך שיש לקחת זאת בחשבון בחישוב הכדאיות (ראה טבלת מיסוי למטה).

בהשקעה לטווח ארוך בנדל״ן צפוי בד״כ שיתהווה רווח הון, אשר גודלו כמו בכל השקעה תלוי במשתנים רבים. ככלל יש לבחון פוטנציאל צמיחה הערך של כל השקעה גופא, גם בנדל״ן העסקי וגם במגורים, ללמוד את תחזיות התפתחות האזור, הביקושים, תכניות הפיתוח, זכויות בניה, מצב הנדסי של נכס, תשתיות, נגישות, השבחות וכיוב׳, שישפיעו על הרווחיות בבא העת. המשתנים המשפיעים על הנדל״ן העסקי על מגזריו, שונים מאלה של המגורים ויש להתייעץ וללמוד אותם ואת המגמות והתחזיות, על מנת לבצע השקעה עם אופק רווחי איתן.

מיסוי
בהשקעה בדירת מגורים, ישנם שלושה מסלולים אפשריים, האחד, ניצול הטבת פטור ממס על שכ״ד חודשי עד 5,070 ש״ח ואח״כ מס שולי מ31%, השני, מיסוי כולל של 10%, ללא זכות קיזוז הוצאות, והשלישי מיסוי רגיל מדרגת רצפה של מס שולי בשעור 31% עם זכות קיזוז הוצאות. ככל שערך הדירה עולה ועמה התשואה (מעל 5,070 שח), נראה שיש לבחון את השימוש במסלול המס השולי ותוך כך ניצול מלא של ההוצאות המותרות, מימון, פחת וכיוב׳, מה שלמעשה דוחה את תשלומי המס השוטף לשלב בו הוחזרה עיקר ההלוואה (בלוח שפיצר הרבית מרכיבה את עיקר ההחזר בשנים הראשונות), ולמועד מכירת הנכס ( מס שבח).

בהשקעה בנדל״ן מסחרי, אין כל הטבות מס ובפני המשקיע עומדת אפשרות להשקיע באמצעות תאגיד ולשלם מס חברות (26.5%) ומס דיבידנד מהיתרה (30% לבעל שליטה), או באופן פרטי בשעור מס שולי (החל מ31%). ניתן גם לרשום חברת בית ולהנות משעורי המס השולי של בע״ש, מגמישויות תכנון מס וחסכון בטוח לאומי כחברה, קיזוז הפסדים וכיוב׳. בכל המקרים יותרו ההוצאות המלאות בקיזוז. בניהול נכון של ההשקעות יקוזזו עלויות המימון והפחת מתוך הכנסות השכירות, כך שהלכה למעשה לא צריך להיות תשלום מס משמעותי בשוטף, עד להחזר חלק עיקרי מההלוואה ע״פ לוח שפיצר (מס שוטף) ומכירת הנכס (שבח).

בעת ביצוע ההשקעה, חל מס רכישה, במגורים לפי מדרגות עד 3.5%-10% ובנדל״ן העסקי בשעור קבוע של 6%. ככל שההשקעה גדולה יותר, כן תהיה השפעת מס הרכישה במגורים משמעותית יותר ביחס לאלטרנטיבה במחיר זהה בנדל״ן העסקי.

בעת מימוש ההשקעה חל מס שבח, כאמור כיום אין פטורים, למעט כמה חריגים בחוק. במסלולי ההטבות והפטור בהשקעה במגורים יוגדל מחיר המכירה בפחת שניתן היה לקזז, מה שמעלה את המס המשולם (מעין קנס על ההטבות), לכן כאמור חשוב לבדוק אם בכלל כדאי להינות מההטבות הללו, כאשר גם בלעדיהם, כאמור לעיל, לא יווצר רווח חייב במס שוטף.
מס השבח בחברה הוא לפי שיעור מס החברות (26.5%) ושבח ליחיד הינו 25%, למעט מכירת מניות באיגוד מקרקעין ע״י בעל שליטה שעליהם יחול מס בשעור 30%.

יש לשים לב שהכנסות יחיד משכ״ד, אשר חל עליהן מס שולי (לא החלק הפטור) חייבות גם בביטוח לאומי. מה ששוב מעודד את ההתאגדות ובצוע ההשקעה דרך חברה.

מימון
בסביבת הרבית הנוכחית, מאי 2015, עלויות המימון נמוכות מאוד ומהוות קטליזטור לגיוס הון להשקעות בכלל, במגורים ובנדל״ן העסקי בפרט, אך יש לשים לב שהתנאים המצויינים דהיום יכולים להשתנות דרמטית מחר בעת עליית רבית במשק, שיכולה לנגוס משמעותית בתשואה, אם לא לבטל את כדאיות ההשקעה לחלוטין. כמו כן, בשל הגיאות במגורים וההיצע הגדל בנדל״ן העסקי הבנקים זהירים מאוד היום במתן מימון להשקעות לשני המגזרים. כמובן שכל עסקה ולווה לגופם, אולם הבנקים עוקבים אחר המחירים הגואים במגורים והרוויה בנדל״ן העסקי ונוקטים במשנה זהירות בעת מימון השקעות, אם בדרישת כרית הון עצמי גדולה יותר, אם בחיזוק בטחונות, אם בהעלאת רבית ועד לדחיית לוויים. לכן למשקיע כדאי להקפיד על הבטחת רבית נמוכה לטווח ארוך ככל שניתן, או לשלם מעט יותר בהווה, אך לקבל וודאות עסקית ברכיב הקריטי של עלות המימון.

לסכום רשימה זו, דומה שהשקעה בנדל״ן עסקי טומנת בחובה פוטנציאל תשואה גדולה יותר משמעותית מזה שבמגורים, וככל שההשקעה גדולה יותר, כן תקטן השפעת תקרת הפטור על שכ״ד למגורים, שכאמור לא תמיד כדאי למשקיעים להשתמש בו. כמו כן נראה שבימים אלה קיימת מידת מה של אי וודאות בכל האמור להשקעה בנדל״ן למגורים, יחד עם כוונה ממשלתית לעקר את הביקוש, מה שיכול לגרום לירידת מחירים ולפגיעה בכדאיות ההשקעה לפחות במגזר זה. למשקיעי המגורים לפחות נמליץ לשבת על הגדר ולחכות להתבהרות התמונה. למשקיעי הנדל״ן העסקי נמליץ לרכוש נכסים בסיכון נמוך, במצב הנדסי טוב, עם שוכרים בדירוג אשראי גבוה, חוזים לטווח ארוך ובטחונות יציבים.

טבלה מרכזת של הפרמטרים השונים בבחירת אפיק ההשקעה (נכון למאי 2015):

לחץ כאן להיצע נדל״ן מניב והשקעות

הכתוב מבטא את דעת המחברים בלבד ואינו מהווה המלצה לבצע השקעה כלשהי, אין להישען על הכתוב לשם ביצוע השקעות מבלי להשתמש בייעוץ מקצועי ייעודי.

.HiLAND & Co היא פירמת ייעוץ מובילה בנדל"ן עסקי-מסחרי בישראל ובחו"ל, משנת 1998 מעניקה החברה שירותי פרימיום לקורפרייטס, ייעוץ ליזמים ומשקיעים במגזרי המשרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. לחברה מאגר מידע ייחודי של אלפי נכסים עסקיים-מסחריים וטרק רקורד עסקאות בהיקף מאות אלפי מ"ר.