היילנד > בלוג > האם לשכור או לרכוש משרדים לחברה ?

האם לשכור או לרכוש משרדים לחברה ?

הגישה הרווחת בעולם העסקים כיום היא מיקוד משאבי התאגיד בליבת העסק וצמצום העיסוק בנושאים שבהם אין לו כל יתרון יחסי. גישה זו הולידה, בין היתר, את מיקור החוץ ויצרה תאגידים רזים וגמישים בעלי מהירות תגובה גבוהה ויכולת השתנות מהירה לפי תנאי השוק הדינמיים. גישה זו מתחזקת בעידן הדיגיטלי עם התגברות קצבי העברת המידע וגידול בקיבולת קווי התקשורת והאחסון, מה שהוליך חברות רבות להוצאת תשתיות ומאגרי מידע למיקור חוץ, מיחשוב ענן וכיוב'.

לפי גישה זו חברות תוכנה מתמקדות בפיתוח הקוד ובשיווקו בערוצים השונים ומעדיפות לאחסן את עיקר המידע בתשתיות ענן, להשתמש ברכבי ליסינג, להתנהל במשרדים להשכרה במקום בבעלות ולהתקשר עם קבלני משנה במעגלי העסקים המשניים במקום להעסיק עובדים קבועים. כמו כן לפי גישה זו חברה תעשייתית תשקיע בפיתוח המוצר שלה, בחדשנותו, בפסי הייצור, בשיווק, אולם תוכל להוציא למיקור חוץ את ניהול מערכות המידע שלה, את צי הרכבים, את ההפצה, הלוגיסטיקה ואת הבית תעדיף לשכור.

קשה למצא היום תאגיד עסקי מודרני שמשקיע את יתרות מזומניו ברכישת בית משרדים לחברה, בקניית צי רכבים, בהקמת מבנים לוגיסטיים, או בהקמת חוות שרתים לאחסון מאגרי המידע. בכל אחד מהתחומים הללו יש צד שלישי מקצועי שעימו ניתן להתקשר לקבלת השירותים, כי זהו עיסוקו והוא יעשה זאת טוב וכלכלי יותר מהתאגיד. העקרון המנחה העומד מאחורי אסטרטגיה זו, היא שעל תאגיד לפתח את יכולות הליבה שלו ובהם להשקיע את משאביו, כל השקעה שאינה במעגל הליבה תפגע ביכולות התחרותיות של התאגיד ובגמישותו העסקית.

בפעילותינו רבת השנים בשוק הנדל"ן העסקי מצאנו שמעטות מאוד החברות שאוחזות בבעלות במבנה המשרדים, המסחר, הלוגיסטיקה או התעשייה, ואם ישנן כאלו הרי שמדובר בחברות ותיקות שכבר השכילו להבין שמדובר במשקולת עסקית שיש להיפטר ממנה. מנהל התאגיד המודרני ירחק מפעילות שלא בלב העסקים, כמו ניהול נכסים, שיפוץ ושדרוג מבנים שואבי מזומנים וזוללי תשומת לב ניהולית.

החשיפה לתנודות שוק בערכי הנדל"ן מעמיסה על התאגיד סיכון נוסף שאינו מחוייב המציאות. השקעת משאבים לשמירה על ערך הנדל"ן מכבידים שלא לצורך על תאגידים עסקיים. יתר על כן גם חברות שעיסוקיהן בייזום, מכירה והשכרת נדל"ן מעדיפות להשתמש בנכסיהם כנדל"ן מניב, כמלאי למכירה, על פני השקעה לשימוש עצמי, דהיינו לנצל את ההון העצמי באופן מכסימלי לצמיחה וייצור הכנסה. מסתבר שגם חברות אלו מוקירות את הגמישות העסקית ואינן רואות יתרון במיקום משרדיהם בנכס בבעלות.

שיקול נוסף הוא היציבות בתזרים המזומנים, ככל שתאגיד שוכר נכס לטווח ארוך, תשלום השכירות יציב וגם השינויים בו צפויים לפי החוזה, מה שמאפשר תכנון תזרימי בהתאם, לעומת מצב של רכישה בו הבעלים חשוף לעלויות משתנות של שיפוץ ושדרוג ככל שמתבגר הנכס וכן לשינויי שוק שמשפיעים על ערך הנכס, שבמגזר העסקי עשויים לעתים להיות קיצוניים מאוד.

חברות שעדיין אוחזות בבעלות משתמשות לעתים בשירותינו על מנת למכור ולשכור מהקונה את הנכס לטווח ארוך, כנכס מניב עבורו (Sale & Lease Back). מהלך מסוג זה מייצר יתרות מזומנים גבוהות, משחרר מסגרות קרדיט ומקטין מינוף, למען עיסוקי הליבה של החברה. חברות ותיקות בישראל, שבאופן מסורתי נהגו לרכוש נכסים, נמצאות בתהליכי מימוש מסיבי של נכסים ומעבר למודל של השכרה לטווח ארוך, רשתות שיווק ותיקות (מגה ושופרסל) חברות תקשורת (בזק), גופים ציבוריים שונים וגם משרדי ממשלה מאמצים מדיניות זו וזוכים להסרת משקולות כבדות מגבם ולשדרוג משמעותי באיכות המוצר / השירות.

פתרון נוסף שכיח הוא ייסוד תאגיד השקעות אוטונומי או קרן ריט (REIT) שעיסוקו יהיה בהשקעות נדל"ן מניב, אליו מעבירים את נכסי הנדל"ן בתמורה לערכו (במניות או במזומן) ולאחר מכן תשלום שכ"ד במסגרת יחסים עסקיים רגילים (Arm's Length). תאגיד כזה יכול לחשוף ערך נסתר בגופים קמעונאיים, חברות תעשיה, מסחר ושירותים עם נכסים בשימוש עצמי.

כשמדובר בגוף ציבורי, משרד ממשלתי, או חברה ממשלתית, נראה שהעדפת אופציית השכירות מובהקת שבעתיים. כאן מדובר בכספי ציבור והשקעתם במבנים, או בתשתיות שאינן במוקד השירות לציבור, הרי שינציחו סרבול ובזבוז משאבים וישדרו לציבור מסר מעוות.

 

מעוניינים לקבל מידע ופרטים נוספים? צרו קשר עכשיו!  contact@hiland.co.il  03-612-9192

You must be מחובר to post a comment.