היילנד > בלוג > מה זה ״יחס ברוטו-נטו״ במשרדים ונדל״ן עסקי ?

מה זה ״יחס ברוטו-נטו״ במשרדים ונדל״ן עסקי ?

יזמים ובעלי נכסים פעמים רבות מתהדרים בהצהרה על יחס ברוטו נטו מצויין ככלי שיווקי, תוך ציון אחוז נמוך ככל שיהיה, כשלא בדיוק ברור מה עומד מאחורי זה. לא אחת אנו נשאלים ע״י לקוחותינו, המיוצגים על ידינו בעסקאות, על משמעות יחס הברוטו נטו ואופן חישובו.

ננסה לעשות קצת סדר בבלגאן.

יחס הברוטו נטו בא לציין את שעור השטח עליו משלם השוכר/רוכש דמי שכירות ושאינו שטח תפעולי, הניתן לשימוש בפועל. השטח המועמס לרוב על הנטו כולל שטחים ציבוריים קומתיים באופן יחסי (שירותים, מטבח חיצוני, חדרי מכונות וכיוב׳), שטחי קירות חיצוניים, פיר מעליות ופיר תשתיות, לעתים ישנם יזמי משרדים להשכרה המעמיסים באופן יחסי גם את שטחי קומת הלובי ויש המרחיקים לכת ומעמיסים גם את קומת הגג.

בארץ אין כללים מדוייקים לחישוב יחסי הברוטו נטו, בעוד שבעולם, במדינות המפותחות קיימים כללים מדוייקים לחישוב היחס האמור. במצב שכזה נוצרת קרקע פוריה למודלים מופרכים של יזמים ובעלי נכסים, שלכאורה נראים מבטיחים, אך משעורכים מדידות בנכס מגלים את הפערים הגבוהים שלעתים מגיעים ללמעלה מארבעים אחוז.

מה שלא יהיה כששוכרים נכס בגודל מסויים, צריך לברר אילו העמסות חלות עליו ובאיזה שיטה משתמש היזם, האם כולל רק את שטחי קונטור הקומה באופן יחסי? או גם שטחים ציבוריים נוספים בנכס?

כדי לבדוק את המספרים שיסופקו, מעבר לתכניות הנכס, על השוכר לבצע מדידה של השטח באמצעות מודד מוסמך ולבדוק את המספרים וההעמסות.

דוגמה:
יזם פלוני מציין בברושור הנכס המפואר שלו שיחסי הברוטו נטו אצלו הם 20.6%
מדובר ביחס טוב לבניין משרדים היי פרופייל, אולם יש לבדוק כמובן האם ישנם הטיות מטה והיחס בפועל גבוה יותר.

לקוח מגיע ומבקש לשכור שטחי נטו בסף כ -500 מר, הרי שלפי נתוני היזם יצטרך לשכור נכס גדול יותר כדי לקבל את שטח הנטו הנדרש.

היזם יחשב את יחס הברוטו נטו כך:

שטח חיוב = y (שטח תפעולי בשימוש אך ורק של השוכר בתוספת העמסות ציבוריות)
שטח תפעולי נטו = x (כל השטחים שבשימוש השוכר ואינם בשימוש שוכרים אחרים)

היזם יוסיף לשטח התפעולי את השירותים והמטבח והלקוח ישאף להוציאם החוצה. היזם יכליל בשטח התפעולי את הממד גם אם נמצא מחוץ לנכס, אך אפשר בעיתות שגרה לאחסן בו ספרים, והלקוח ישאף להפחיתם מהשטח התפעולי.

100%*(1-X/Y)= יחס ברוטו נטו

בדוגמה שלפנינו: 100%*(1-500/630)=20.6%

מה שיעשה היזם בעצם עבור הלקוח שלנו זה יחלק את שטח הנטו הנדרש ב- 100/(100-20.6)
כלומר יחלק את הנטו הנדרש ב- 0.794

500/0.794=629.7 מ״ר

זתומרת הלקוח יצטרך לשכור כ 630 מר כדי לקבל את השטח התפעולי הנדרש לו.

הלקוח יכול לחשב – 630/500 = 1.26 ולטעון שהברוטו/נטו הוא 26% ולא 20.6% כפי שטוען היזם.

ככלל ישאף היזם להגדיל את המונה (שטחי התפעול נטו) ולהקטין את המכנה (שטחי הברוטו המועמסים), כך שהיחס יהיה מינימלי, בעוד שהלקוח יעשה פעולה הפוכה.

אנו מוצאים את עצמינו פעמים רבות מתמודדים עם לקוח משרדים להשכרה ששמע או קרא על פרוייקט עם יחסי ברוטו נטו מצויינים, אך בפועל מוצא מציאות אחרת, שיטות חישוב שונות והעמסות מכל הבא ליד. בשדה שבו אין כללים ברורים יעשה כל בעל נכס כטוב בעיניו. אנו מנסים לגשר בין עמדות הצדדים בעסקאות באמצעי פישור-גישור שונים שעונים על צרכי הצדדים.

ההבדל באופן החישוב של בעל הנכס והשוכר/קונה הוא במכנה, כאשר אחד מחשב את העודף מלמעלה והשני מלמטה. בעל הנכס ישים במכנה את נקודת הייחוס שלו וזה הנכס ברוטו עם ההעמסות ובמונה את השטח נטו בעוד שהשוכר/קונה ישים במכנה את השטח נטו ובמונה את הברוטו מה שיצור פער גדול יותר באחוזים בין המונה למכנה. הדבר דומה לחישוב אחוזי רווח ממוצר, פעם ביחס למחיר המכירה ופעם ביחס למחיר העלות.

ומה החישוב הנכון? תלוי את מי תשאלו.

לעתים המספר הזה של הברוטו נטו מהווה מוקד להידיינויות ארוכות בהם הצדדים טוענים כל אחד טענות הגיוניות מצידו. היזם יטען שהשטחים הציבוריים הם שטחים שהלקוח נהנה מהם באופן יחסי והשוכר יטען שהוא לא מוכן לשלם פעמיים עבור אותו שטח בקומה שלו ובקומת הלובי של הבניין. נשמע ששניהם צודקים. אנו תמיד מנסים לייצר בייפאס דיוני ולא להיתקע בחישובי היחס הפחות רלוונטי לטעמינו.

מה שבאמת חשוב ללקוח הוא המחיר הכולל שישלם עבור הנכס, והמחיר האפקטיבי למר נטו. כך שאנו פונים לצד הכלכלי ולחישובי עלויות. במקום להתחבט בחישובי מטראז׳ אנו עוברים לצד הכספי ומחשבים עלות אפקטיבית למ״ר נטו ומבצעים השוואה בין נכסים אפשריים. העלות האפקטיבית תכלול את כל העלויות הנוספות בנכס, דמי ניהול, ארנונה, חשמל, מים, דמי חניות. כאשר מחלקים את סך עלויות השימוש בשטח המושכר נטו מוצאים לעתים שנכס שיחסי הברוטו נטו לכאורה גרועים, יכול להיות לעתים זול יותר בגלל דמי ניהול, ארנונה ומחירי חניה נמוכים.

חישוב עלויות ישירות נכס ומחיר אפקטיבי למר נטו

שכ״ד (מר ברוטו * מחיר למר) +
דמי ניהול כוללים (מר ברוטו * מחיר למר) +
סך ארנונה (מר לארנונה * מחיר למר) +
סך עלות החניות (מחיר חניה * כמות חניות)+
חשמל (עלות חודשית ממוצעת צפויה) + משתנה מנכס לנכס בעיקר בשל שיטת חיוב מיזוג אוויר
מים (עלות חודשית ממוצעת צפויה) + שונה בין נכסים, בכפוף לצריכת מים מוגברת בתוך הנכס (מקלחת/מטבח/שירותים)
סך עלויות השימוש הישירות בנכס

סך עלויות השימוש בנכס / מר נכס נטו = מחיר למר אפקטיבי נטו

יש לקחת בחשבון גם גמישות תכנונית, לעתים נכס קטן יותר שמסודר בצורה הנדסית נכונה, יוכל להכיל יותר מאשר נכס אחר, עגול למשל, שמהווה קושי תכנוני. כך שבניין עם יחסי ברוטו נטו רעים, אך עם גמישות תכנונית גדולה יותר יכול לייצר עסקה טובה יותר בסך העלויות בנכס והעלות למר אפקטיבי.

לסכום, כל אחד יחשב את הברוטו נטו בדרך המיטיבה עימו, ויעמיס באופן הנוח לו, אולם בסופו של דבר מה שיקבע הוא הסך הכולל של עלויות העסקה האפקטיביות למר.

* מומלץ להשתמש במידע המופיע במאמר זה בליווי ייעוץ מקצועי מוסמך, הואיל וכל עסקה יכולה להיות שונה ובעלת מאפיינים הייחודיים אך ורק לה.

מעוניינים לקבל מידע ופרטים נוספים? צרו קשר עכשיו!  contact@hiland.co.il  03-612-9192

You must be מחובר to post a comment.