מערך השיקולים להשקעה בנדל״ן מניב

נדל”ן מניב הינו תחום מרתק ודינמי בכלכלה המושך בעלי הון רבים המחפשים תשואה קבועה לאורך זמן, אך יחד עם זאת מדובר בענף שמגלם בתוכו סיכונים רבים ודורש מקצוענות גבוהה כדי להצליח בו לאורך זמן. הגיעה העת לפרסם כאן רשימה על נדל”ן מניב ומקבץ הקריטריונים שאנו משתמשים בו בייעוץ ללקוחותינו, משקיעי נכסים מניבים באשר הם.

ראשית נגדיר, נכס מניב הוא נכס המייצר תשואה לאורך זמן על סך ההשקעה בו (רכישה/הקמה/שיפוץ/השבחה). התשואה מגיעה בדרך כלל בדמות דמי שכירות ותשלומים נוספים בגין השימוש בנכס. נכס מניב יכול להיות נדלני (נדל”ן מניב), אך לאו דווקא, גם השקעה בתשתיות כגון מתקני התפלה, הפקת חשמל, תחנות כח וכיוב’ משמשים כנכסים מניבים לכל דבר ועניין. בתחום הנדל”ן ישנם מגזרים שונים כמו המגורים (דירות בודדות ומקבצים), משרדים/בנינים/מגדלים, מבני תעשייה/מסחר/לוגיסטיקה, בתי גיל הזהב, מרכזים רפואיים, חניונים, כבישים, חקלאות, בתי מלון, קרקעות, אולמות והיכלי אירועים/תערוכות וכיוב’, כל אלה נחשבים לנכסים מניבים, כאשר הנכסים נמצאים בידי שוכרים/משתמשים המניבים תשואה כלשהי קבועה/משתנה לבעלים על ההשקעה בנכס.

רשימת הקריטריונים והשיקולים החיוניים להשקעה בנדל”ן מניב מסוג מבני משרדים/תעשייה/לוגיסטיקה/מסחר:

בראש ובראשונה יהיה על המשקיע לבחון את מצב השוק הכללי, הסיכון המשקי הכולל. כאשר שוק מצוי במיתון או בכניסה למיתון איום הסיכונים עולה ולפיכך יש לגלות זהירות יתר בהשקעה, גם שוק המצוי בגיאות נמצא בסיכון גבוה הואיל והירידה עלולה להיות דרמטית וכואבת. מצב ההשקעה האידיאלי הוא של שוק ביציאה ממיתון לסייקל של צמיחה, אולם לא תמיד ניתן לזהות את היציאה בזמן אמיתי, אלא בדיעבד. משקיעי נדלן מנוסים יודעים למתן את האופוריה בשיא והמלנכוליה בשפל ולבצע השקעות נכונות בכל מצב שוק ולתמחר את מצב השוק במחירי ההשקעה ובבטחונות.

אלמנט מרכזי בהשקעה בנדל”ן מניב הינו מיקום הנכס, בביצועי השקעה בנדלן מניב יש לכוון לאזורים יציבים ו/או במגמת צמיחה, אזורים בתנופת פיתוח ככלל יהיו במגמת עליה בביקוש לשטחים ובהתאם עליית מחירי השכירות וערכי הנכסים. באזורים אלו ניתן יהיה להגדיל את התשואה עם חילופי שוכרים. בעת כניסה לאזורים פריפריאליים או פחות מרכזיים יש לדאוג לתשואה עודפת לפיצוי על הסיכון המוגדל.

לגופו של אובייקט ההשקעה יש לבחון את איכותו של הנכס. בראש ובראשונה מצבו המשפטי, האם רישומי הבעלות מוסדרים על כל השטחים? האם אין חריגות אשר ידרשו מאיתנו היטלים ומיסוי לא צפוי? לאחר מכן נבחן את המצב הכללי ותחזוקתי: האם הנכס שמור ומתוחזק ואינו דורש השקעה מיוחדת ? אם נדרשת יש לקחת בחשבון התוספת בסכום ההשקעה. ככלל מבנים בני חמש עד עשר שנים יהיו במצב התחזוקתי הטוב ביותר לאחר שעברו את חבלי הלידה. חברת הניהול מהווה כאן גורם חשוב ויש לבחון את מהות ההסכם עמה (האם ניתן להתרה), דמי הניהול השוטפים, האם משקפים את מחיר השוק? וכן יש לבדוק את רמת שביעות רצון הדיירים מניהול הנכס. ניהול רע יכול לגרוע מאטרקטיביות הנכס לשוכרים ותוך כך לפגוע בתשואה, מאידך ניהול טוב יוצר סנטימנט חיובי ומשפיע על ביקוש חברות איכות לנכס.

בשלב הבא יש לבחון את איכות השוכרים. איכות ספציפית ואיכות כוללת פורטפוליו שוכרים. איכות השוכרים נגזרת גם מתמהיל העיסוק, מצב עסקיהם, גודל יחסי, פיזור, כמות, מח”מ, דמי שכירות, בטחונות וסעיפים חריגים בחוזים. תמהיל עיסוק צריך להתפרס על מגזרים עסקיים יציבים וצומחים לאורך זמן, ככל שהדיירים יפעלו במגזרים נחשלים כן יגדל הסיכון בנכס. כמות הדיירים משקפת פיזור סיכון אולם רצוי שמספרם יהיה מוגבל בשל דמי הטיפול הגדלים. לפיכך רצוי בכל נכס שיהיו שוכרי עוגן מובילים ומספר שוכרים קטנים מתחלפים. מח”מ (משך חיים ממוצע) של השכירות רצוי שישקף את ציפיות המשקיע מהנכס, אם מדובר במשקיע שמסתפק בתשואה הקיימת לטווח ארוך ואינו ערוך להתעסק עם השכרות ושיווק נכסים (מוסדיים/נכסי פנסיה) יש לוודא שהחוזים סגורים עם מח”מ בהתאם.

בנוסף בטחונות השוכרים מהווה נדבך חשוב וכרית למשקיע בעת משברים, בדרך כלל מדובר בערבויות בנקאיות ו/או תשלומים מראש לכששה חודשים אחרונים שכירות וניהול בנכס. כמו כן יש לערוך דיו דיליג’נס משפטי על חוזי השכירות על מנת לזהות סעיפי התניה ותוספות שנכנסו לחוזים על ידי השוכרים בגין שינויים במצב העסקי של השוכרים כמו יציאה ו/או שוכרים חלופיים/שוכרי משנה וכיוב’, אשר עשויים להשפיע על רמת הסיכון והתשואה. בסוף שלב זה נקבע את רמת הסיכון הכוללת של התיק, האם מעל הסיכון הכללי בשוק או מתחת ובאיזה עוצמה. ככל שהסיכון יגדל יש לוודא תשואה עודפת ולהיפך.

תשואה גבוהה משוכר אינה תמיד ערובה לעסקה טובה, הנ”ל מותנה ברמת הסיכון העסקי של כל אחד מהשוכרים. על המשקיע להזמין מחברות דירוג אמינות דוחות סיכון על כל אחד מהשוכרים ולתרגם את רמת הסיכון לתשואה הנדרשת. ככלל לשוכרים טובים (AAA) יחשבו משרדי ממשלה, בנקים, חברות פיננסים וקונצרנים בדירוג אג”ח בטווח A-AAA. ככל שסיכון השוכרים גדל יש להקפיד על מקדמי סיכון בשכר הדירה וכן על בטחונות מוצקים. מקדם הסיכון צריך לתת מרווח מספק למשקיע על עלות המימון שלו. לדוגמה אם משקיע מגייס כסף ברבית צמודה של 5%, יהיה עליו לייצר מרווח גדול ככל שהסיכון גדל. כמובן שמחירי השכירות בשוק הם מדד תקרה לתשואה, לפיכך יהיה על המשקיע להקפיד בקביעת המחיר בו יהיה מוכן אם וכאשר לרכוש את הנכס האמור.

בעת מימון נכס מניב יש לוודא שקיים פער מספק בין הרבית בה אנו מממנים את ההשקעה לבין התשואה שהנכס מניב. לעתים קיימים מצבי שוק בעיקר בגיאות בהם הרבית עולה ע”י הבנק המרכזי לשם קירור השוק, מה שיוצר מרווחים קטנים ולא כדאיים לביצוע השקעות. במצבים כאלה רצוי לשבת על הגדר.

המינוף: משקיעים רבים נוטים לראות כאידאל שעור מימון גבוה בנון ריקורס (אין ערבות בעלים לדיפולט). ככל שמדובר על חלק ההון הזר מדובר בטעות שרבים משלמים עליה בעת משברים, כששעור המימון גבוה וערך הנכס יורד דרמטית. יש לדאוג לתמהיל נכון של הון עצמי והון זר שישקף השקעות בריאות שיכולות לצלוח תקופות משבר עם ירידה של 20-30% בערך הנכס. בשל הסערות הפוקדות את השווקים הפיננסים ישנן דרישות הלימות הון גבוהות מהבנקים ומגבלות על מתן הלוואות לנדלן, אולם ככלל זה צריך להיות אנטרס המשקיע ליצור תמהיל נכון בין הון עצמי והון זר. כמו כן יש להקפיד על תזרים נטו חיובי, כלומר שכר הדירה בניכוי תשלומי המשכנתא והוצאות שיפורים תקופתיות (שאינם באחריות השוכרים), כאשר התזרים שלילי נדרשים מקורות נוספים חיצוניים למימונו, מה שיכול להשליך על פעילויות אחרות של הרוכש. צריך סיבות מיוחדות מאוד כדי להיכנס לפרוייקט שהתזרים שלו שלילי, כמו למשל פוטנציאל השבחת תשואה גדול, כשלאחר תקופת שדרוג הנכס זוכים לתשואה עתידית שתפצה על הגרעון בעבר.

החלפת המימון: לעתים בעת רכישת נכס קיימת אפשרות לרכוש אותו יחד עם ההלוואה הרובצת עליו (כלומר להעביר את ההלוואה ע”ש הרוכש) אם המימון הקיים הינו ברבית הגבוהה מרבית השוק ואז עם השלמת העסקה מבצעים החלפת מימון בהלוואה בתנאים עדיפים מה שיגדיל את התשואה נטו על הנכס. לעתים ניתן להגדיל במהלך כזה את התשואה נטו באופן דרמטי. בנוסף בנכסים שמאוגדים בחברה כאיגוד מקרקעין ניתן לרכוש במקום את הנכס במישרין את המניות בחברה המחזיקה (בעיקר אם מדובר במספר שותפים רוכשים) ולאחר מכן לבצע החלפת המימון בתוך התאגיד. בעסקאות הללו היבטי המס מורכבים יותר ולפיכך יש לקבל ליווי מקצועי.

תזרים נטו: שכר הדירה בניכוי החזר המשכנתא והוצאות נוספות

פוטנציאל השבחת הנכס אם בזכויות בניה לא מנוצלות, או בתב”ע משתנה להקלות או להגדלת אחוזי הבניה. במצב כזה יש להביא בחשבון את פוטנציאל התשואה העתידי בתמחור ההשקעה והגשת הצעה גבוהה יותר המשקפת תשואה נוכחית נמוכה יחסית עם אפסייד גבוה בעתיד.

פוטנציאל השבחת התשואה בעתיד: האם שכר הדירה הקיים הינו נמוך מהמקובל בשוק? במצב כזה חוזים קצרי טווח יאפשרו לנו המשקיעים להשכיר או לחדש חוזים במחירים גבוהים יותר שיישרו קו עם השוק וישפרו את התשואה. גם אם ישנם שוכרים בסיכון גבוה יחסית אפשר לשקול את לקיחת הסיכון בשוק צומח בו מחירי השכירות גבוהים יותר. כמו כן יש לבחון באם ניתן למשל להשתמש בשטחים הציבוריים לשימושים מזדמנים (דוכנים, מכונות משחקים וכו’), אירועים, תערוכות, מה שיכול לשפר תשואה במרכזים מסחריים ומגדלי משרדים בעיקר.

ביקושים קיימים וצפויים בשוק: יש לבחון את היקף ההיצע הקיים מול זה העתידי בבניה ובתכנון, שעורי התפוסה בנכסים באזור המדובר ולתרגם את התוצאה לציפיות מחיר על שטחי המחסר, תעשיה, משרדים להשכרה וכיוב’ בנכס.

לסיכום הצגתי כאן רשימת קריטריוניים חיוניים בבואינו לבצע עסקת השקעה בנדל”ן מניב. כאמור נדל”ן מניב הינו תחום מרתק בכלכלה המושך בעלי הון רבים המחפשים תשואה קבועה לאורך זמן, אך יחד עם זאת מדובר בענף שמגלם בתוכו סיכונים רבים ודורש מקצוענות גבוהה כדי להצליח בו לאורך זמן. כמובן שלכל עסקה יש את הדגשים שלה והשיקולים הספציפיים מעבר לקריטריונים הבסיסיים שהוצגו ברשימה זו.

לחץ כאן להיצע נדל״ן מניב והשקעות

הכתוב מבטא את דעת המחברים בלבד ואינו מהווה המלצה לבצע השקעה כלשהי, אין להישען על הכתוב לשם ביצוע השקעות מבלי להשתמש בייעוץ מקצועי.

HiLAND היא פירמת ייעוץ מובילה בנדל”ן עסקי-מסחרי בישראל ובחו”ל, משנת 1998 מעניקה החברה שירותי פרימיום לקורפרייטס, ליזמים ומשקיעים במגזרי המשרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. לחברה מאגר מידע בלעדי של מאות נכסים ייחודיים וטרק רקורד עסקאות בהיקף מאות אלפי מ”ר.